Reconnaître les différents types de prêts hypothécaires

L'une des étapes les plus cruciales pour devenir propriétaire est de choisir le financement hypothécaire approprié. Bien que ce soit un processus complexe, un conseiller en hypothèques compétent peut vous aider à trouver le prêt le mieux adapté à vos besoins financiers actuels et futurs. Il existe de nombreuses options de prêts hypothécaires. Les prêts à intérêt uniquement, les prêts garantis par l'État et les prêts conventionnels figurent parmi les types les plus courants.

Traditionnel

Plus de 70 % des prêts hypothécaires sont des prêts conventionnels, ce qui en fait le type de prêt immobilier le plus répandu. Comme ces prêts ne sont pas garantis par le gouvernement, les prêteurs sont libres d’établir leurs propres conditions et d’exiger davantage des emprunteurs. Bien que certains prêteurs offrent des restrictions moins strictes, ces prêts conviennent généralement aux acheteurs ayant un score de crédit d’au moins 620 et un ratio d’endettement ne dépassant pas 50 %. Un acompte minimum de 3 % est également requis, ou 5 % si vous demandez un prêt jumbo. Si un emprunteur verse moins de 20 % de l’acompte, les prêteurs conventionnels exigent généralement qu’il paie une assurance hypothécaire privée (PMI). Il existe deux types de prêts conventionnels : conformes et non conformes. Les prêts conformes respectent les normes établies par Fannie Mae et Freddie Mac, des entités cotées en bourse qui achètent des prêts hypothécaires aux prêteurs. Leurs ajustements annuels des prix de l’immobilier déterminent leurs limites maximales de prêt. Les prêts conventionnels non conformes, proposés par des prêteurs hypothécaires privés, ne respectent pas ces réglementations.

Assuré par le gouvernement fédéral

Les prêteurs hypothécaires privés proposent des prêts hypothécaires assurés par le gouvernement, qui sont soutenus par l'État fédéral. En garantissant que le prêteur récupérera son argent en cas de défaut de paiement, cela réduit le risque pour eux. Comme ils ont souvent des critères plus souples concernant le ratio dette-revenu et des exigences de score de crédit minimal plus basses que les prêts conventionnels, ils sont donc plus faciles à obtenir. Les FHA, USDA et VA sont les trois principales catégories de prêts hypothécaires garantis par le gouvernement. Les prêts FHA, destinés aux primo-accédants, sont généralement plus accessibles que les autres options de prêts garantis par l'État. Ils ont des exigences moins strictes en matière d'apport initial et de score de crédit que les prêts conventionnels, mais nécessitent une assurance hypothécaire initiale et annuelle. Les prêts conventionnels sont soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac, qui achètent des prêts hypothécaires auprès de prêteurs privés. Ils offrent généralement des limites d'emprunt plus élevées que les autres options, ce qui en fait le choix le plus populaire parmi les propriétaires.

Portefeuille

Comme pour les prêts hypothécaires standards, les prêts hypothécaires de portefeuille exigent que les candidats soumettent une demande, passent par un processus d'approbation, puis reçoivent les fonds nécessaires pour acheter un bien immobilier. En revanche, comme ils ne sont pas soumis aux règles établies par Freddie Mac ou Fannie Mae lors de la vente du prêt sur le marché secondaire, l'institution prêteuse peut être plus créative avec les conditions du prêt. Cela implique que les prêteurs seront plus ouverts aux sources de revenus non traditionnelles, moins stricts en ce qui concerne les scores de crédit, et accepteront des acomptes moins élevés de la part des emprunteurs. Cependant, le prêteur pourrait être exposé à un risque plus élevé, ce qui pourrait entraîner des taux d'intérêt plus élevés, des frais plus importants et d'autres conditions inhabituelles. Les emprunteurs peuvent rechercher des courtiers en prêts hypothécaires de confiance, consulter des agents immobiliers et des conseillers financiers pour obtenir des suggestions, ou explorer les banques locales et les coopératives de crédit spécialisées dans les prêts de portefeuille afin de trouver un bon prêteur. Ces prêteurs peuvent également proposer des plans de remboursement plus flexibles, tenant compte de la capacité financière et des aspirations des emprunteurs.

Intérêts uniquement

Avec les prêts hypothécaires à taux d'intérêt uniquement, les emprunteurs peuvent choisir de rembourser uniquement les intérêts pendant une période prédéterminée, allant de trois à dix ans. Grâce à cela, les emprunteurs peuvent désormais se permettre des prêts plus importants que ceux auxquels ils pourraient prétendre avec des prêts amortissables traditionnels, qui exigent le remboursement du capital et des intérêts chaque mois. Comparés aux prêts traditionnels, les paiements des prêts hypothécaires à taux d'intérêt uniquement sont souvent moins élevés chaque mois et peuvent même être fixes pendant la période initiale du prêt. Mais une fois que la période de paiement des intérêts uniquement expire, les emprunteurs devront budgéter correctement et rembourser le capital et les intérêts régulièrement. Comme ces prêts sont basés sur des revenus projetés qui pourraient ne pas se concrétiser, ils peuvent être risqués tant pour les prêteurs que pour les emprunteurs. Pour cette raison, obtenir ces prêts est souvent plus difficile que pour les prêts immobiliers traditionnels. Pour ces hypothèques, certains prêteurs ont des critères de score de crédit plus stricts, et certains exigent même un apport initial plus important.